ハワイ旅行の滞在先として昔から名前が知られているロイヤルクヒオですが、通常のコンドミニアム同様、購入することが可能です。

これまで滞在先として利用された方であれば、具体的な運用も想像がしやすいのではないでしょうか。

今回は、旅行時の滞在先としてのロイヤルクヒオではなく、不動産としてのロイヤルクヒオについてご紹介します。

ハワイのコンドミニアム、ロイヤルクヒオの3つの魅力

---

バケーションレンタルでの滞在先として、また投資運用先としても有名なロイヤルクヒオですが、ワイキキに数あるコンドミニアムの中で、何が魅力となっているのでしょうか。

ここでは3つの魅力についてお伝えします。

 

 

住所	2240 Kuhio Ave., Honolulu 96815
竣工年	1976年
階数	38階
価格	スタジオタイプ：$xx0,000〜 1ベッドルーム ：$xx0,000〜 2ベッドルーム ：$xx0,000〜 3ベッドルーム ：$xx0,000〜 （2023年7月現在の売り物件価格より抜粋）

1. ワイキキ中心地という好立地

ワイキキ中心部を横断するクヒオ通り沿い、DFS（免税店）から徒歩わずか1分程度というワイキキ繁華街の中心に位置しています。そのため、ロイヤルハワイアンセンターやインターナショナルマーケットといった大型ショッピングモールまでも徒歩5分程度、周辺にも多くのレストランもあり、観光客には最高な立地です。

また、2023年にはインターナショナルマーケットの少し先にワイキキマーケットというワイキキ内唯一のスーパーマーケットも出来ました。バケーションレンタルのキッチンでお料理をする上でも利便性が高まっています。

 

2. 高層階であればオーシャンビューも

クヒオ通り沿いなので、ワイキキビーチ沿いではありませんが、ビーチからロイヤルクヒオの間に高層ビルがないため、高層階であればオーシャンビューです。また、同様にダイヤモンドヘッドもワイキキの建物群の先に雄大に聳える姿を見ることも出来ます。

 

3. バケーションレンタル運用が可能

ロイヤルクヒオはホテル運営会社が入っていないのでホテルコンドではありませんが、バケーションレンタルとして運用が可能です。お部屋の鍵をロックボックスと呼ばれる暗証番号式の大きな南京錠のようなボックスに入れて、宿泊客自身で取り出してもらえるよう、このロックボックスの設置場所も用意されています。

 

 

ロイヤルクヒオに関しては、以前と現在で法規制が異なるため、注意が必要です。詳しくは記事後半でご紹介します。

ハワイ滞在先として人気のコンドミニアムロイヤルクヒオのお部屋紹介

---

ここからはロイヤルクヒオのお部屋についてご紹介していきます。

ロイヤルクヒオは38階建てで、1〜6階が駐車場、7階がアメニティ階、8〜31階がスタジオタイプ・1ベッドルームタイプ、32〜37階が2ベッドルームタイプ、最上階38階が内階段のある2階建てペントハウスのお部屋で構成されています。

 

 

 

ここでは主流となるスタジオタイプ・1ベッドルームタイプについてご紹介していきます。

間取り

8〜31階は、スタジオタイプ10部屋、1ベッドルーム4部屋の計14部屋で構成されています。

スタジオタイプは部屋により広さに若干の違いがありますが、ほぼ下図の間取りです。

 

＜スタジオタイプ間取り図＞

 

 

部屋番号02・04・09・11：室内面積 445 sqft（41.34㎡）＋ベランダ 71 sqft（6.60㎡）

部屋番号06・07・13・14：室内面積 444 sqft（41.25㎡）＋ベランダ 68 sqft（6.32㎡）

部屋番号03・10：室内面積 436 sqft（40.50㎡）＋ベランダ 80 sqft（7.43㎡）

 

＜1ベッドルームタイプ間取り図＞

 

 

1ベッドルームタイプのお部屋は各階の角部屋に位置し、室内面積 538 sqft（49.98㎡）＋ベランダ 76 sqft（7.06㎡）で、スタジオタイプより少し広めのお部屋となっています。

リビング

スタジオタイプはいわゆるワンルームタイプのお部屋のことを指しますが、ロイヤルクヒオのスタジオタイプはベッドを設置している部分とリビング部分の間にジャバラ式の仕切り、アコーディオンカーテン（上記スタジオタイプ間取り図赤線部分）が設置されている部屋が多く、実質1ベッドルームとして使用出来るのが特徴です。

 

 

 

角部屋にあたる1ベッドルームは、このアコーディオンカーテン部分に壁が設置され、しっかりと分かれています。

 

キッチン

スタジオタイプも1ベッドルームタイプもフルキッチン完備で、基本的には4つコンロがあります。ハワイのコンドミニアムではIHコンロが主流です。

オーブンや電子レンジ、冷蔵庫はもちろん、食洗機も完備されています。

1ベッドルームタイプの場合、カウンターキッチン仕様となっているので、リビングを見渡しながらお料理が可能です。

 

＜スタジオタイプキッチン＞

 

 

 

＜1ベッドルームタイプキッチン＞

 

 

ベッドルーム

スタジオタイプ・1ベッドルームタイプ両方共にセミダブルサイズ（英語ではフルサイズと呼ぶ）ベッドであれば、2つ設置出来る広さがあります。

 

＜スタジオタイプベッドエリア＞

 

 

＜1ベッドルームタイプベッドルーム＞

 

バスルーム

ハワイではトイレとお風呂が同じ部屋にあるユニットバスが主流です。ロイヤルクヒオも同様にユニットバスです。アメリカではシャワーのみで済ます方が多いため、浴槽のないコンドミニアムも多いですが、ロイヤルクヒオは浴槽付きです。

 

 

とはいえ、所有者が改装を行った際にシャワーのみに変更することもありますので、浴槽付きが条件なのであれば、各部屋ごとにしっかりと確認をする必要があります。

ラナイ

ハワイではベランダやバルコニーなど室外部分のことを「Lanai（ラナイ）」と呼びます。

ロイヤルクヒオのラナイは十分な広さで、椅子2脚にサイドテーブルを置くことが可能です。

高層階であれば海やダイヤモンドヘッドを眺めることができます。

 

 

ロイヤルクヒオのコンドミニアム共有エリア

---

ロイヤルクヒオは1976年に竣工しているため築年数が高い印象を受けますが、ワイキキ内であれば平均的な築年数と言えます。

近年リノベーションが進んでおり、共有エリアは古さを感じさせません。

近年改装されたロビー階

コンドミニアムの顔ともなるロビー階ですが、近年全面的に改装されました。

 

 

白を基調とし、古き良きハワイをイメージした落ち着いた雰囲気に変わりました。ゆったりと過ごせるソファやテーブルも設置されています。

ロイヤルクヒオは向かう階によってエレベーターが異なります。8〜31階の低層階は入って左手奥のドアを通ってエレベーター3機を使用します。32〜38階は入って右手奥のドアの先にあるエレベーター2機を利用します。階によって分けられているので、長時間エレベーターで待たされることがないような作りです。

それぞれのエレベーターに向かう途中にFOB Key（フォブキー）でロックを解除しなければならないドアがあるので、セキュリティ面も安心です。

 

アメニティ（共有施設）

居住者・滞在者が利用できる共有アメニティは7階にあります。

プール・BBQエリア・テニスコート

プールは長らく改装工事が行われていましたが、昨年2022年に新しく生まれ変わってオープンしました。

 

 

あわせて屋外スペースも一新され、BBQエリアや芝生の広がるレクリエーション広場など、ゆったりと過ごせるスペースとなっています（芝生エリアは再改修中）。

 

 

ワイキキ内のコンドミニアムとしては珍しく、テニスコートも完備しています。こちらは現在も改修工事が続いていますので、以前の写真を掲載いたします。

 

 

また、多くのテーブルセットが設置されている場所もあるので、風を感じながらお仕事をするワーケーションにも最適です。

 

フィットネスジム

フィットネスジムも完備されており、最新設備というわけではないですが、一通りのマシーンが揃っています。気軽に運動できるのが嬉しいですね。

 

 

屋内エリアには、他にもビリヤード台や卓球台など、家族・友人で楽しめるスペースもあります。

 

 

コインランドリー

ロイヤルクヒオの場合、31階までのスタジオタイプ・1ベッドルームタイプには室内に洗濯機・乾燥機は設置されていません（32階以上の2ベッドルームの場合は設置されていることが多いです）。そのため、お洗濯には共有コインランドリーを利用することになります。

ただし、ここのコインランドリーは数が多く、時間を選べば40機ほどあるので待つことは少ないです。

 

 

駐車場

ロイヤルクヒオはホテルコンドとは異なるため、通常のコンドミニアムと同じで1部屋あたり1台分の駐車場が割り当てられています。半地下〜6階までが駐車場となっており、クヒオ通りに面した正面ではなく、裏側から入庫する形です。

 

ロイヤルクヒオの立地・周辺環境

---

ロイヤルクヒオは魅力の1つであげた通り、立地に大きな価値があります。

ワイキキ繁華街の中心地に位置しており、徒歩でショッピングやお食事に行って楽しむことができます。また、ロイヤルクヒオの前にバス停があるため、ホノルルを網羅する公共バスTheBusも乗りやすく、利便性が高いです。

 

 

繁華街の真ん中なので、喧騒が届くことが心配されますが、高層階であれば音はさほど気になりません。オーシャンビューである海側のお部屋の場合、繁華街が広がるエリアに面していることになるので喧騒が気になる可能性は否めませんが、他の3面（アラモアナ側・山側・ダイヤモンドヘッド側）に関しては、周りに一般のコンドミニアムが広がっているため、比較的静かに夜を過ごすことができます。

 

ロイヤルクヒオの運用方法

---

ここまでは詳しくロイヤルクヒオというコンドミニアムの建物自体についてご紹介しました。

ここからは、ロイヤルクヒオのお部屋を購入した場合の運用方法についてご紹介していきます。

バケーションレンタルとしての運用

ロイヤルクヒオといえば、バケーションレンタルで有名です。

多くのオーナーがロイヤルクヒオのお部屋をバケーションレンタルで貸し出して運用をしています。

 

 

しかしながら、ロイヤルクヒオに関しては、このバケーションレンタル運用では注意が必要です。

ロイヤルクヒオは1日単位で貸し出せる短期貸出（Short Term Rentals）が法規制的には許可されていない物件なのです。そのため、現在は最低貸出日数は30日以上からの貸出となっています。

 

日本人観光客の場合、1ヶ月以上も滞在するのは少数派となりますが、ハワイは世界中から人が訪れるため、30日以上からのバケーションレンタル運用も実はあまり大きな問題はありません。

たとえば今話題のワーケーション（リゾートなど普段の仕事環境とは異なる環境で、自身の休暇と合わせてリモートで仕事を行うこと）で3ヶ月など長い期間で滞在する方、短期の語学留学で来る方、仕事で半年滞在する方など、意外とニーズがあります。

 

 

バケーションレンタルに関しては規制強化が進んでおり、以前はロイヤルクヒオも1日単位での貸出が可能でした。その時にロイヤルクヒオに滞在された方は、短期貸出が可能だと思ってしまうと思いますが、この点注意が必要です。

なお、「NUC」と呼ばれる許可証を持っているお部屋の場合は、例外的に引き続き1日単位での短期貸出が可能です。お部屋によって異なりますので、購入時はよく確認しましょう。

長期賃貸としての運用

バケーションレンタル以外の運用方法としては、長期賃貸としての運用です。基本的に長期賃貸は半年以上を指しますが、1年間の語学留学生などを対象に賃貸物件として運用することも可能です。単身での滞在者であれば十分な広さですし、立地も申し分ないです。

現在長期賃貸料が上昇傾向にありますが、賃貸物件としてはワイキキ内には多くの選択肢があり、価格競争もあるため、1ヶ月あたりの収入としてはバケーションレンタルよりも下回る場合があります。

 

ロイヤルクヒオの相場・価格帯

---

ロイヤルクヒオには、土地所有権付きのフィーシンプル（Fee Simple）の部屋と、土地借地権付きのリースホールド（Leasehold）の部屋が混在しています。そのため、売りにでているお部屋に大きな価格差が発生します。

リースホールドの方が土地所有権が価格に含まれないため初期費用としては安く済みますが、その分毎月土地使用料を地主に支払う必要があり、毎月の経費が高くなります。

この借地権には期限があり、期限が来た場合は再交渉が行われ、次の期間と土地使用料の価格が決定します。

ロイヤルクヒオの場合、今回の借地期間は2041年末までで、土地使用料はスタジオタイプであれば現在約$350/月です。ただし、ハワイの不動産市場は過去10年遡っても右肩上がりで推移しているため、次回更新時に土地使用料があがる可能性もあります。ロイヤルクヒオに限らず、各リースホールドの物件にはこのリスクがあるので、心に留めておく必要があります。

 

＜リースホールドの物件価格推移＞

 

 

＜フィーシンプルの物件価格推移＞

 

 

リースホールドの場合、スタジオタイプ・1ベッドルームタイプは現在$160,000前後で推移しています。フィーシンプルの場合は$450,000前後です。

お部屋内のリノベーションや等により価格の前後は発生しますが、相場を理解しておけば、だいたいの基準として判断が可能です。

まとめ

---

ワイキキでの滞在先として有名なロイヤルクヒオを、不動産の観点からご紹介させていただきました。

ロイヤルクヒオの物件は弊社でも販売をしております。バケーションレンタルとして運用管理もしておりますので、気になる点や質問がありましたらお気軽にお問い合わせください。

 

＜現在販売中のお部屋＞