【2023年版】ワイキキのおすすめコンドミニアムを在住16年不動産のプロが運用別にご紹介！
2023.06.14
ハワイの代名詞であるワイキキに不動産を所有する、という夢をお持ちの方は多いと思います。しかしながら、どのような不動産があるかを理解しないことには、不動産投資の成功はありません。
ハワイの場合、エリア毎に不動産の特徴があります。
今回は観光地としても、不動産投資先としても常時人気のあるワイキキのコンドミニアムについて、ハワイ在住16年以上の不動産プロである弊社編集部が運用別にご紹介します。
目次[非表示]
世界的な観光地ワイキキのコンドミニアム
観光地のワイキキには、多くのコンドミニアムがあります。ホテルももちろんありますが、ホテルとして運用されているコンドミニアムもあれば、在住者向けのコンドミニアムもあり、種類が豊富です。
ワイキキにあるコンドミニアムの特徴
ホノルルにはワイキキ以外にもアラモアナやカカアコ、ダウンタウンなど、コンドミニアムが多いエリアがあります。その他のエリアのコンドミニアムとワイキキのコンドミニアムはどのような違いがあるのでしょうか。ワイキキのコンドミニアムならではの特徴をお伝えします。
1. 中古のコンドミニアムが主流
ハワイにおいて、1番最初に都市開発がされ、コンドミニアムの建設ラッシュが起こったのはワイキキです。アラワイ運河とダイヤモンドヘッドに囲まれたワイキキエリアは土地が狭く、1960年代と早い段階から建設ラッシュが始まり、すでに開発出来る土地も残っていないため、現在築年数が高い中古コンドミニアムが主流となっています。
日本では築年数が高いと価値が下がりますが、ここワイキキでは築年数は価値に影響はあまり与えません。部屋内部のリノベーションの有無や景観の方が重視されますので、ここワイキキでは、中古コンドミニアム市場は活発です。
>2. 利便性の高さ、運用方法の豊富さが魅力
ワイキキはエリア全体がリゾート地化していることもあり、ハワイの中でどこよりも利便性が高いと言っても過言ではありません。様々なお店やレストランが揃い、ビーチにもすぐに出ることができるという点はもちろんのこと、ワイキキに多くの路線が集中するホノルル市バスは本数も多く、車がなくとも日本のように移動が可能です。
また、コンドミニアム（＝分譲マンション）は長期賃貸での運用が主流ですが、ここワイキキであればその他の運用方法という選択肢もあるため、それもおおきな魅力です。
ワイキキのコンドミニアムにおける3つの運用方法
では、ワイキキのコンドミニアムでは、どのような運用方法があるのでしょうか。3つに分けてご紹介します。
1. ホテルに委託する運用
ワイキキは観光客の滞在先としても選ばれるため、コンドミニアムでありながらホテルとして運営されている物件が多くあります。宿泊先として有名なトランプ・インターナショナル、リッツカールトンやワイキキバニヤンといったホテルは、実は他のコンドミニアムと同様、お部屋を購入することができます。
購入したお部屋は、自身がハワイ滞在時に利用する以外の期間をホテルの客室として、ホテル側に運用を委託できるプログラムが用意されています。このように、ホテルに運用をしてもらえる物件をホテルコンドやコンドテルと呼びます。
お部屋の所有権は自分にあるものの、ホテルの客室として運用してもらうことで、煩雑な運用をホテルにすべてお願いすることができるのです。
ただし、ホテルの客室として利用するため、私物を置くことはできないですし、他の客室と遜色ないよう内装の規定が厳しい、ホテル側からのマネージメント費が高いなどのデメリットもあります。
2. バケーションレンタル運用
こちらも観光客向けに部屋を貸しだして運用する方法ですが、ホテルに運営をお任せするのではなく、自身でAirBnBといったバケーションレンタルサイトを利用して運営をする方法です。しかしながら、日本にいながらハワイのお部屋の運用は難しいため、ほとんどの場合ハワイ現地のバケーションレンタル運用会社に委託をします。
この方法であれば、ホテル運営とは異なり内装の規定に縛られず、比較的費用面も安く抑えられます。ただし、やはりホテルよりはマーケティング手法などで劣る点はあります。
3. 長期賃貸運用
前述のホテルコンド運用やバケーションレンタル運用が出来るコンドミニアムは、基本的にワイキキを横断するクヒオ通りから海側に建っている物件のみとなります。ハワイでは短期貸出をするには厳しい規定があり、一定の条件をクリアした物件でしか最低宿泊日数1日からの貸出ができません。
それ以外のコンドミニアムでは、最低貸出日数が現在30日以上となっています。コンドミニアムの管理組合によっては、最低貸出日数が半年などもあるため、そのような物件に関しては在住者向けの長期賃貸運用になります。
ワイキキというと観光地というイメージが強いかと思いますが、仕事場がワイキキである在住者が多く、ハワイ在住のアメリカ人のみならず、在住日本人の中でも居住区としても需要があります。また、留学で来ている学生や親子留学などで1〜2年といった中長期で滞在する人も多く、利便性の高いワイキキを選ぶ傾向もあるため、需要が見込めます。
長期賃貸の場合、一度入居者が決まれば運営が安定する反面、空室になった場合は大きなリスクとなります。
ワイキキコンドミニアム運用別おすすめ物件
それでは、ここからは運用別にワイキキ内のおすすめコンドミニアムをご紹介していきます。
1.ホテルコンド
まずは運用方法1つ目にご紹介したホテルコンドです。数あるホテルコンドの中でも、ラグジュアリーホテルコンドとして必ず名前があがるのがこの2つです。
トランプ・インターナショナル Trump International
高級路線のホテルを数多く運営するトランプホテル系列の物件です。
こちらは短期貸出をする場合、基本的にトランプホテルの運営プログラムを利用することになります。
アメニティやサービスに関してはホテルそのもので、コンドミニアムの部屋を購入する、というよりホテルの1室を買う、という形です。
そのため、統一された内装でなくてはならない、私物を置いてはいけないなどの決まりが厳しいですが、ご自身が泊まる際もラグジュアリーホテル同様、快適な滞在をすることができます。
| 住所 | 223 Saratoga Rd, Honolulu 96815 |
| 竣工年 | 2009年 |
| 階数 | 38階 |
| 価格 |
スタジオ(1ルーム)：$480,000〜 1ベッドルーム：$888,000〜 2ベッドルーム：$1,588,800〜 （2023年6月現在の売り物件価格より抜粋） |
リッツカールトン・レジデンス Ritz-Carlton Residences
トランプインターナショナルと同様、高級路線のホテルを数多く運営するリッツカールトンホテル系列の物件です。2棟に分かれており、エバ・タワー（西側）が2016年、ダイヤモンド・タワー（東側）が2018年に竣工しました。こちらも短期貸出をする場合、基本的にリッツカールトンホテルの運営プログラムを利用することになります。
前述のトランプホテルと同様で、内装の統一や私物を置いてはいけない等の厳しいルールがありますが、滞在時にはホテル同様快適な滞在、またホテルアメニティーやサービスの利用も可能です。
| 住所 |
エワ・タワー：383 Kalaimoku St, Honolulu 96815 ダイヤモンド・タワー 2139 Kuhio Ave, Honolulu 96815 |
| 竣工年 | 2016年 |
| 階数 | 38階 |
| 価格 |
スタジオ(1ルーム)：$555,000〜 1ベッドルーム：$1,060,000〜 2ベッドルーム：$1,550,000〜 （2023年6月現在の売り物件価格より抜粋） |
2. バケーションレンタル
続いて、運用方法2つ目でご紹介したバケーションレンタル運用ですが、下記の3つが有名です。ハワイ旅行の滞在先としても、名前を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
それぞれホテルコンドとして、ホテル側が提供するプログラムに参加することもできますが、バケーションレンタルとして個別で運用も可能です。
パシフィックモナーク Pacific Monarch
クヒオ通り沿い、ダイヤモンドヘッド側に位置しており、夜でも賑やかな繁華街からは少し離れた立地です。しかしながら、周辺にはレストランもあり、ワイキキビーチまで徒歩2分という立地、そして何よりも1日からの短期貸出が可能な物件として、現在人気なのがパシフィックモナークです。
パシフィックモナークホテルとしても運営しており、ホテルプログラムにて運営をお任せする方法と、自身でバケーションレンタル運営会社に委託して運用する方法もあります。
珍しく最上階の屋上にアメニティのプールがあるため、遠くまで見渡せるワイキキビーチの眺めと、ワイキキのビル群とともに雄大に聳えるダイヤモンドヘッド両方の眺望を誰でも楽しむことが出来ます。
この物件はフィーシンプル（土地所有権付き）とリースホールド（土地借地権付き）双方の物件が混在しています。リースホールドの物件の数は少ないです。
| 住所 | 2427 Kuhio Ave., Honolulu 96815 |
| 竣工年 | 1980年 |
| 階数 | 32階 |
| 価格 |
スタジオ(1ルーム)：$495,000〜（フィー・シンプル 所有権付き） 1ベッドルーム：$599,000〜（フィー・シンプル 所有権付き） （2023年6月現在の売り物件及び直近売却価格より抜粋） |
パシフィックモナークの詳しい物件情報はこちら↓
パシフィックモナークは短期貸出可能な希少物件！今人気な理由とは？
ワイキキバニヤン Waikiki Banyan
家族連れのバケーションレンタルで運用するコンドミニアムとして有名なのがワイキキのホノルル動物園寄りにあるワイキキバニヤンです。1979年に竣工された37階建て、2棟にわかれた物件です。
アストングループがホテルとして運営もしており、アストングループにホテルコンドとして運営を委託することも、個別にバケーションレンタルとして運営することも出来ます。
この物件はフィーシンプル（土地所有権付き）とリースホールド（土地借地権付き）双方の物件が混在していますので、購入時は注意が必要です。こちらの物件は特例で1日単位の貸出が可能となっています。
| 住所 | 201 Ohua St, Honolulu, 96815 |
| 竣工年 | 1979年 |
| 階数 | 37階 |
| 価格 |
1ベッドルームタイプ： $205,000〜（リースホールド 借地権付き） $500,000〜（フィー・シンプル 所有権付き） （2023年6月現在の売り物件及び直近売却価格より抜粋） |
ワイキキショア Waikiki Shore
ワイキキエリア内において、海岸沿いの不動産はほとんどがホテルです。
その中で道路（カラカウア通り）を挟まずにワイキキビーチに直接隣接する唯一の物件がワイキキショアです。
ワイキキビーチに向かって細長い建物で、ラナイが設置されている西側にはフォート・デ・ルッシー公園が広がっており、他の建物がありません。そのため山側のお部屋でも海を望めます。建物の1階には商用スペースがあり、そのまま直接ビーチに出ることが可能です。
アメニティ施設はほぼありませんが、ビーチ直結という類稀なる立地で、日本の方々にも人気の物件です。
こちらの物件には短期貸出運営を任せられる会社が2つあり、大手ホテルチェーンであるアウトリガーが運営するワイキキショアbyアウトリガーとして運営する方法と、キャッスルワイキキショアに運営を任せる方法があります。2つの運営会社に任せず、ご自身でバケーションレンタル運営会社に個別でお願いすることも可能です。
| 住所 | 2161 Kalia Rd, Honolulu, 96815 |
| 竣工年 | 1960年 |
| 階数 | 15階 |
| 価格 |
スタジオ(1ルーム)：$995,000〜 1ベッドルーム：$1,995,000〜 2ベッドルーム：$2,500,000〜 （2023年6月現在の売り物件及び直近売却価格より抜粋） |
3. 長期賃貸
長期賃貸の場合、短期貸出可能物件ではなく、通常のコンドミニアムでも運用が出来るため、ワイキキ内でも選択肢が広がります。その中で、日本人にも有名な物件2つをご紹介します。
単身向けならアイランドコロニー Island Colony
スタジオ(ワンルーム)タイプで有名なのがアイランドコロニーです。こちらのコンドミニアムは繁華街であるワイキキの中央部に位置していますが、アラワイ運河沿いです。そのため、インターナショナルマーケットプレイスなどまで徒歩5分という好立地でありながら、喧騒からは離れて比較的静かです。
スタジオタイプのお部屋は約300スクエアフィートとこじんまりしていますが、ラナイが約100スクエアフィートあり、テーブルセットを置いても余裕があります。
なお、こちらの物件は単身用賃貸として人気ですが、アイランドコロニー自体が以前ホテルであったこともあり、1日単位の貸出運用も可能となっている珍しい物件でもあります。ただし、こちらの物件もフィーシンプル（土地所有権付き）とリースホールド（土地借地権付き）双方の物件が混在していますので、注意が必要です。
| 住所 | 445 Seaside Ave., Honolulu 96815 |
| 竣工年 | 1979年 |
| 階数 | 43階 |
| 価格 |
スタジオ(1ルーム)： $290,000〜（リースホールド 借地権付き） $334,000〜（フィー・シンプル 所有権付き） 1ベッドルームタイプ： $495,000〜（フィー・シンプル 所有権付き） （2023年6月現在の売り物件及び直近売却価格より抜粋） |
家族向けならワイプナ Waipuna
ワイキキの西端、アラワイ運河、アラモアナ通りとカピオラニ通りに囲まれたエリアにも多くのコンドミニアムが建っています。このエリアは短期貸出は禁止されていますが、ワイキキに職場を持つ日本人在住者が多く住んでおり、比較的治安も良いエリアとなります。
中でもワイプナは築年数は古いものの、しっかりと手入れがされており、24時間警備員が配置され、アメニティも充実しています。また、ワイキキでは数が少ない3ベッドルームタイプ・4ベッドルームタイプのお部屋もあり、2・3ベッドルームタイプもバスルームが2つあるので、ご家族で住むには最適な物件です。こちらの物件は他の物件に比べて比較的管理費も安く人気の物件となっています。
| 住所 | 2161 Kalia Rd, Honolulu, 96815 |
| 竣工年 | 1971年 |
| 階数 | 38階 |
| 価格 |
2ベッドルーム ：$675,000〜 3ベッドルーム ：$910,000〜 （2023年6月現在の売り物件及び直近売却価格より抜粋） |
ワイキキのコンドミニアム購入時の注意点
ここまでワイキキの物件を7つご紹介しました。
それぞれ特徴があり、魅力的な物件が多いワイキキ、購入する時に気をつけるべき注意点はどのようなものがあるでしょうか。
1. 安い場合は必ず理由がある
基本的にワイキキ内のコンドミニアムの過去3年間の成約価格中央値の移動平均は下記となっています。
＜スタジオタイプ及び1ベッドルームタイプ＞
＜2ベッドルームタイプ＞
この数字から大きく離れた販売価格であったり、同じコンドミニアムの中でも他の部屋と比べて圧倒的に安い場合、「土地所有権付き」であるFee Simple（フィー・シンプル）の物件ではなく、「土地借地権付き」のLeasehold（リースホールド）の物件である可能性が高いです。
リースホールドの場合、購入時の金額は抑えられますが、購入後毎月土地使用料がかかってくるため、月々の経費が大きくなるので注意が必要です。
また、物件譲渡の条件の中には「As If」という条件があり、これは「現状渡し」となります。つまり、内部がリノベーションされておらず、内装工事をしなければいけない場合や、何らかの不備があり、住むには工事が必要な場合であっても、売主側は負担せず買主側が全て負担する、というものです。この場合相場より販売価格が低くなっていることがあります。
その販売価格が安くなっている分と、運用で使用するために必要な工事費、どちらの方が高くつくのか等しっかり確認し、注意すべきです。
他にも様々な要因が考えられますが、相場に比べて販売価格が低いということは、売主が相場より安くてもいいから手放したい理由が潜んでいる可能性があります。ですので、「安い＝お買い得」とは限りません。
2. 最低貸出日数1ヶ月からの物件に注意
バケーションレンタル運用を検討している場合、法令上最低貸出日数1日からできる短期貸出可能物件かよくよく確認することが必要です。
現状、短期貸出可能物件以外は最低30日からしか貸し出せない、つまり最低でも1ヶ月滞在する利用者を確保しなければいけないようになっています。
なお、この30日の縛りが90日に延長される法案が可決され、昨年2022年に施行済みとなっています。ただしこの法案は連邦政府からの差し止めとなっており、実施はされていません。今後どう動くかわからない点からも、確実に最低貸出日数1日からの運用ができる短期貸出可能物件に人気が集まっています。
コンドミニアムを購入する際、売主側から「SHORT-TERM RENTAL DISCLOSURE STATEMENT」という書類を受け取ります。こちらで短期貸出が可能な物件かどうかを売主側から申告してもらえます。しかし、間違いがある場合もあるので、申告をそのまま鵜呑みにせず、自分側のエージェントなどに確認を依頼するようにしましょう。
3. 建物自体の劣化に注意
ワイキキの多くのコンドミニアムは中古物件です。売り物件として出ている内装の写真は美しくても、内部が劣化している可能性が十分あります。というより、築年数が日本に比べて十分古いので、劣化していない物件はないと言っても過言ではないでしょう。
もちろんそれを内見などだけで見定めるのは難しいですが、購入の際に行われる物件審査であるインスペクションの報告レポートをしっかりと読むこと、よく発生する水漏れなどの修理記録を請求するなど、出来る限りしっかり調べるべきです。
ワイキキのコンドミニアムの相場、価格帯
ワイキキのコンドミニアムの相場ですが、下記が成約時中央値の過去10年分の部屋タイプ別移動平均推移となります。
＜スタジオタイプ及び1ベッドルームタイプ＞
＜2ベッドルームタイプ＞
直近のスタジオ（ワンルーム）タイプ・1ベッドルームタイプで中央値が約$425,000、2ベッドルームタイプで中央値が$700,000です。もちろんコンドミニアム自体の人気度や運用のしやすさ、立地や景観によって千差万別ではありますが、大体の目安として覚えておくと良いでしょう。ただし、築浅の物件を見慣れている日本人の方からすると、許容範囲に感じる物件は2ベッドルームで$1,000,000を超えることも多いです。
ハワイ州不動産ライセンス保持者であるエージェントであれば、基本的に直近の中央値はもちろん、特定のコンドミニアムの過去成約時中央値の推移なども確認できるので、もし購入希望の物件が見つかっている場合はお願いしているエージェントに聞いてみても良いと思います。
まとめ
ワイキキのコンドミニアムについてご紹介しました。
観光地としても、不動産投資先としても人気のワイキキですが、ここには100棟以上のコンドミニアムがあります。ご自身の投資目的、利用方法にあった物件を探すには、ハワイ不動産に精通したハワイ現地のエージェントに依頼するのが最適です。
弊社ではご相談だけでも承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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