【2024年版】ハワイの目的別物件の選び方と物件タイプとは？ハワイ不動産の基本知識を押さえよう！

ハワイ物件の購入を検討するにあたって、どんな物件があり、またその中でどの物件を選べばいいのかと悩む方は多いと思います。日本と同じく、ハワイにも住居用物件はもちろん、商用物件もあります。ハワイ不動産を購入する上で、なぜ購入するのか、どのように活用したいのか、目的を踏まえた上で物件を選ぶことが非常に重要になってきます。

今回はその目的別に、ハワイ在住16年不動産のプロが目的別の物件を解説します。

ハワイへの移住で物件を選ぶ場合

ハワイ不動産を購入する目的として、ハワイに移住し、実際に自身でその物件に住むことを前提としている場合があります。憧れの海外生活で、ハワイを目標とされる方も多いです。

ハワイ移住と一言で言っても、日本とハワイの両方に生活拠点を置く二重生活や、ビザを取得しての完全移住など、移住の形は様々です。

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賃貸でまずは拠点を獲得する

オアフ島1つとっても、観光地として有名なワイキキから再開発が進むカカアコ、山を超えた北側のカイルアと、エリア毎にそれぞれ特徴があります。物件購入は大きな買い物となるので、実際にハワイの土地勘を得てから購入に至るためにも、最初は賃貸に住む方が多いです。

バケーションレンタル運用されている物件なら1日契約や30日契約がありますが、普通のコンドミニアムやアパート、一軒家は最低半年〜1年契約が主流です。

賃貸でハワイでの新生活をしながら、購入する物件をゆっくり時間をかけて吟味することができるのが、賃貸を最初に拠点にする利点です。

ただし、賃貸物件を選ぶ上でも注意点があります。

たとえば賃料の中に上下水道が含まれることが通例ですが、電気代が含まれている場合やインターネット代も含まれている場合もあるので、物件の賃料に何が含まれているか、よく確認する必要があります。

他にも、ベッドやソファといった家具が全てついている家具付き（Furnished）だったり、コンロや冷蔵庫といった最低限の家電製品だけついているの家具なしだったりと、条件もその物件によって大きく異なっています。日本では占有エリア内（室内やベランダ）にあるのが当たり前な洗濯機・乾燥機が、物件内の共有エリアで使用しなければならない物件も多いです。

なお、家賃相場は総じて日本よりも高めで、ワイキキで1ベッドルーム（1DK）で月$2000、2ベッドルーム（2DK）で月$3000程度です。

移住前から購入を進める

完全に移住する前に、数回に渡りハワイに渡航し、実際に物件を見て回って購入を決めてしまう方もいます。

すでにハワイには何度も渡航されていて土地勘がある方、「このエリアに住みたい」とすでに住みたい家のイメージがある方は、このパターンが多いです。

その際、限られた滞在時間の中で気になる物件を見て回るため、購入のお手伝いをしてくれる不動産エージェントを渡航前に決めて、そのエージェントに見て回りたい物件を共有して、内見ツアーの手配をお願いすると効率的に内見ができます。

弊社では実際に、1日で4-5件、多いと10件近く見る方の内見ツアーを手配してきています。エージェントにお願いをすれば、内見の予約から効率的に回れるルートも考慮して内見するスケジュールを考えてもらえます。

先に賃貸で物件を借りてゆっくり物件を選ぶ場合も、移住前に購入物件を決める場合も、不動産購入の目的は「自分が住むこと」です。実際に自分の目で見て確認して、納得できる物件を買うことに重点を置くべきかと思います。

ハワイ物件購入が不動産投資の場合

ハワイ不動産購入で、投資が目的なのであれば物件を購入しなければ始まりません。投資ということは運用して利益をあげることを目的としていますので、どんな形であれ、貸出をして賃料収入を得ることも必要となります。ハワイで投資目的で住居用不動産を購入する場合、選ぶ物件は大きく分けて下記の2つです。

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観光地ならではのバケレン運用

物件を宿泊施設として貸し出して投資運用する方法を、バケーションレンタル運用、略してバケレン運用といいます。

この場合、観光客が泊まりたいと思う立地、短期レンタルが法律で許されている物件であることなどを考慮する必要があります。

特に短期滞在者を相手として1泊から貸し出せる物件はワイキキと一部他エリアにしかありません。現在ルール違反者への罰金が高く変更され、取り締まりも厳しいので正しい物件を選ぶことが必須です。

在住者向けの中長期賃貸運用

ハワイ居住者向けの中長期物件であれば、無数の選択肢が出てきます。運用も楽ではありますが、観光客とはまた異なったニーズなので交通の利便性や治安の良さといった立地周辺環境を居住者向けに比較検討をする必要があります。

ハワイの店舗物件利用でビジネス進出

ビジネス進出として、商用不動産を購入することも考えられます。

ハワイの住居用不動産は売りに出る場合必ずMLSというシステムに登録が義務付けられていますが、商用不動産はこれに限りません。そのため、商用不動産はインターネットなどに公開される前に良い物件は水面下で、商用不動産会社のネットワーク内で売買される傾向があります。

専門知識とコネクションが必要なので、ビジネス進出のためにレストランやカフェなどの飲食業用の店舗物件などを購入する場合は、商用不動産取引を行っている不動産会社・エージェントに依頼する必要があります。

物件の購入ではないものの、レストランビジネスなどのビジネス自体の売買もアメリカでは盛んです。

いわゆるM&Aの中でも資産譲渡にあたるもので、レストラン内の内装や設備と、その店舗物件の賃貸契約を購入するという方法もあります。

ハワイの住居用物件における基本的な3つのタイプ

ここまでは購入目的別に物件を紹介してきましたが、ここからは物件のタイプ別に紹介いたします。

一軒家（戸建て）

ハワイもワイキキやアラモアナといった観光エリアを除くと、一軒家が多い住宅街が広がります。

ハワイの一軒家の場合、ハワイの土地そのものの価値が高いため、日本人からするとびっくりするほどボロボロの木造の家でさえも、$1,000,000（約1億5千万円）を超えます。

ワイキキ周辺やカハラ、ハワイカイといった高級住宅街では、土地も限られた人気エリアのため高額物件が多いです。

空港より西側のカポレイやエバビーチ周辺は新興住宅地となっており、比較的築浅の戸建てが揃っています。

タウンハウス（テラスハウス）

タウンハウスとは戸建てのような建物で2-3階建て、それぞれ個別に玄関はありますが、横長い1つの物件を割って、壁をお隣の家と共有している物件のことを言います。

日本だと長屋やテラスハウスと呼ばれることが多い物件タイプです。

一軒家のようなプライベート感を得ることができ、ガレージやお庭がついている物件も多く戸建てまで手が届かない世帯や、仕事の関係で転勤が多い家族世帯に人気の物件です。なかには共有施設としてプールやテニスコート、ゴルフコースがあるようなタウンハウスもあります。

ハワイの場合、観光地ではないカポレイやミリラニ、カネオヘといった場所では多いですが、ホノルル市内は少ないです。

コンドミニアム

日本でいうマンションのことをコンドミニアムと呼びます。日本でいう分譲マンションです。日本のマンションよりも共有設備（アメニティ）が揃っており、建物出入口は鍵がないと入れなかったり、警備員（セキュリティ）が常駐しているなど、戸建てより安全であることが利点です。ただしその分管理費が高くなりやすいのが特徴です。中古のコンドミニアムから、新築の最新設備が整っているラグジュアリーコンドまで、価格帯が広いです。

ハワイ物件の相場はどれくらい？

2024年2月のホノルル不動産協会の最新報告書では、戸建ての成約中間価格は$1,075,000、コンドミニアムの成約中間価格は$512,500となっています。

ホノルルでの格安物件はいくら？

中間値で大体の相場はわかりますが、ホノルル市内で最安の物件では、どのような物件でいくらくらいになるかをご紹介します。物件タイプ3種類のうち1番価格が抑えられるコンドミニアムでのご紹介です。

借地権なら安いがリスクが高い

ホノルル市内で住居用物件の最安値は2024年3月4日現在、$68,000（約1千万円）です。ただしリースホールド（Leasehold、土地借地権付き）の物件となるため、購入価格とは別に土地使用料$675.28が毎月かかります。更に、共益費（HOA）$を支払うので、月々約$630の費用がかかり、土地を購入しない限りはずっと合計$1,305.28を月々払うことになります。

リースホールドの場合、土地を借りている状態のため土地所有者が他のプロジェクトで開発をしたい等となった場合、追い出される可能性があります。また、土地使用の期限が設定されており、その次の期間に関して交渉する際、土地使用料が値上げされることが多く、大きいと倍以上の金額に設定されることもあります。

このようにリースホールドは初期費用は安く抑えられますがリスクがあるため、短期運用で回してすぐに売却を検討する運用なら活用できますが、長期的な運用の場合はリスクが大きくなります。

所有権なら最低2000万円台

リースホールドの物件ではなく、フィーシンプル（Fee Simple、土地所有権付き）の物件で最安物件は、2024年3月4日現在$160,000（約2千4百万円）です。アラモアナセンターに隣接するアラモアナホテルのお部屋なので、ホテルコンドのスタジオタイプ（ワンルームタイプ）です。占有面積が246Sqft=22.85㎡ですので、かなり手狭になります。共益費（HOA）は月々$1,314です（ホテルコンドのため通常より高い設定です）。

ホノルルの最高級物件

2024年3月4日現在でのホノルル市内最高販売価格は、$27,000,000（約40億円）の4ベットルームの豪邸です。ハワイロアリッチと呼ばれるカハラとハワイカイの間にある小高い山の上に広がるゲートコミュニティ（住宅街に入る前にゲートがあり、居住者などしか入れないコミュニティ）で、高級物件が立ち並ぶとして有名な場所です。

1996年に竣工した物件で、30,855SqFt（約870坪）の広大な土地に、9,570Sqft（890㎡）の室内面積を誇る2階建ての豪邸が建っています。豪華絢爛な内装で、まるでお城のような雰囲気です。

ハワイの豪邸についてもっと知りたい方はこちらへ

→「ハワイ 豪邸」リンク

まとめ

ハワイ不動産には様々な物件タイプがあり、また購入目的によって選ぶべき物件が異なります。ご自身が住むための物件から投資のための物件、節税のための償却物件まで、目的に合った最適な物件を選ぶことが大切です。

弊社では住居用物件からバケレン運用物件、償却物件から商業物件までお取り扱いが可能です。どの物件を選ぶべきかお困りの方は、是非購入目的をお伝えください。弊社が最適な物件をご紹介します。