【2023年版】ハワイ不動産投資４つのメリット・デメリットとリスク対処方法
2023.04.11
リスク分散を考え、日本国内以外に資産を持とうとする動きが活発になっています。
その中で海外不動産投資は、株などの運用に比べ比較的安定性が高く人気です。
海外の不動産投資では、どの国を選ぶのかが最初に課題となりますが、やはり日本人に絶大な人気を誇るハワイの不動産は必ず候補にあがると言っていいでしょう。
しかしながら、旅行では行ったことはあるけれど、実際に投資をするとなると話は別です。
今回は、ハワイ不動産業界にて100件以上の取引実績を持つ弊社が、ハワイ不動産投資をする前に知っておくべきメリットとデメリット、そしてリスク対処方法をご紹介します。
目次[非表示]
ハワイ不動産投資が持つ4つの魅力とメリット
ハワイ不動産投資を検討中なのであれば、ハワイ不動産の魅力とメリット、そしてデメリットとリスク双方を理解する必要があります。
まずは4つの魅力・メリットについてご案内します。
1. 安定した市場
数ある外国の中で、なぜハワイがよいのか？
ドル資産を持つのであれば、アメリカ本土でも問題はありません。ですが、そのなかでなぜハワイをおすすめするかというと、何よりもハワイ不動産は安定した市場であるということが第一に挙げられます。
（1）右肩あがりの市場傾向
上記のグラフは、過去10年間のハワイ住居用不動産における成約価格中央値の推移です。
アメリカ不動産市場の下落を引き起こしたサブプライムローン問題からのリーマンショックがあった2018年あたりも停滞はしたものの大きな影響はありませんでした。また、直近のコロナ禍においても、引き続き右肩あがりとなっており、これまでよりも反対に好調に推移した結果となっています。
（2）高い賃貸需要
ハワイはもともと島であるため土地が限られていること、そして環境保全に力をいれているため、人が住むことが出来るとされる土地区分「Urban」はハワイ州全体のたった5%しかありません。
山を崩しての開発等が認められないため、需要に対し供給が追いついていないという現状があります。そのため、高い賃貸需要があります。
また、微弱ではあるもののハワイ州人口は増加の傾向にあります。2010年から2021年の人口増加率は5.7%で、今後もゆるやかに増加が見込まれています。そのため、今後も引き続き住宅需要はあると予想されます。
2. ハワイという場所そのものの価値
新型コロナウイルス感染症が世界中で流行する直前の2019年、ハワイには年間1000万人の観光客が訪れていました。
年中暖かい快適な気候、美しい海や緑あふれる山々、そしておだやかでゆったりとしたハワイの人々や時間の流れといったものは、多くの人を魅了してきました。
ハワイに来ると日本人が多いな、と感じがちですが、ハワイへの観光客のうち、日本人の占める割合は20%程度です。ハワイはアメリカ本土からの国内旅行はもちろん、カナダやヨーロッパ、中国・韓国といった世界中からの観光客獲得に成功しています。
（1）バケーションレンタル需要
年間1000万人という観光客を受け入れるには、多くの滞在先が必要です。ハワイはホテルの客室数が足りていないと言われており、それを補充してきたのがバケーションレンタルです。
ハワイは1年を通して暖かい気候で年中観光客が来るため、季節によるばらつきも少なく運用をすることができます。賃貸という選択肢の他、物件を正しく選べばバケーションレンタルでの運用もできるという、運用の選択肢があります。
（2）HARTなど利便性向上の計画
1970年頃から南国リゾート地として注目を集め、観光立国（立州？）してきたハワイですが、その分後から発展してきたリゾート地と比べて老朽化や不便な点が多いのが難点でした。
しかし現在、ハワイは観光客のための利便性向上に努めています。
直近であれば、コロナ禍である2021年8月ホノルルの空港ターミナル1に新しいコンコースがオープン、続いて12月には、CONRACと呼ばれる新しい建物もできました。こちらはレンタカー会社が入っており、これまで空港周辺のレンタカー会社の敷地までシャトルバスで行かなければならなかったのが、そのまま徒歩でレンタカーを借りられるようになりました。
また、空港からホノルル市内を結ぶモノレール計画（HART）も進んでいます。当初の完成予定から大幅にずれ込んではいるものの、ハワイアン時間とはいえ着々と工事は進んでおり、現在はアラモアナショッピングセンターがあるアラモアナ地区の隣であるカカアコ地区までの建設予定となっています。
これにより、今まで空港からの移動手段はバス、タクシー、シャトルバスやレンタカーしかありませんでしたが、モノレールが出来ることで大幅に利便性が向上予定です。
3. 日本人向けサービスの充実
世界各国、どこを見渡してもハワイほど日本人向け・日本語対応のサービスを提供してくれる海外はありません。歴史的にも縁が深い日本とハワイ、この点は他の外国にはない大きなメリットです。
（1）融資を獲得しやすい
日本人にとって一番身近な外国であるハワイは、1980年代にはハワイ不動産投資が多く行われるようになりました。外国の不動産購入において融資を取得するのは条件が厳しくなりがちですが、ハワイ不動産に関しては比較的獲得しやすい状況にあり、日本国内の銀行でも、ハワイ不動産投資に特化したローンを組んでいるところもあります。
また、日本人投資家がこれまで多かった背景から、ハワイ現地の銀行からの融資も取得しやすいという環境もあります。
（2）日本語対応の専門家がいる
日本人にとって身近なハワイとはいえ、法律も商慣習も異なる外国であることには変わりありません。そのため、実際にハワイ不動産を購入したり、運用をしたりとなるとアメリカ・ハワイ州のルールで行う必要があるのは当然です。英語で他国の法律を遵守しながらとなると途端にハードルはあがります。
しかし、ハワイの場合は日本人向けのサービスが多いため、日本語で相談ができるプロと共に進めることが可能です。
弊社のような不動産エージェントはもちろん、契約時に必要となる弁護士や、確定申告時に助けてもらう会計士、ハワイの銀行の担当者も日本語でやりとりをすることができるのです。
4. 災害リスク・カントリーリスクが低い
ハワイは火山で出来た島として有名ですが、人口の75%が集中するオアフ島には現在活火山はありません。それに対し、日本は今後30年以内に起こると言われている南海トラフ大地震や、111にも上る活火山による噴火などの災害リスクがあります。
また、日本は北朝鮮や対立を深めている中国と台湾といった地政学的なリスクも負っています。
ハワイの場合、太平洋のど真ん中であるために地政学的・政治的にも様々な情勢の影響を受けにくい環境にあります。
ハワイ不動産投資が抱える４つのデメリット及びリスク
これまで「安定した市場」「ハワイそのものの価値」「日本人向けサービスの充実」「災害リスク・カントリーリスクが低い」というメリットをお伝えしました。
今回は反対に、ハワイ不動産投資ならではのデメリット・リスクを4つご紹介します。
1. 利回りは低め
ハワイ不動産投資運用をする上で、まず知っておいていただきたいのは利回りが比較的低いことです。東京都内のマンション運用と同じレベルかそれ以下になりやすいと思っていてください。下記にその理由を述べます。
（1）価格が高い＝多額の自己資金が必要
まず第一に、ハワイの不動産はほとんどが高額であるという点です。
不動産市場が好調なことに合わせて、引き続き価格の上昇が続いています。日本国内で融資を得られても、ハワイで融資を得たとしても、基本的に頭金は購入価格の20〜50%は必要となるため、最初に多額の自己資金が必要となります。
また、価格が高いということは、必然的に融資の返済額も高くなりますので、利回りに影響を与えます。
（2）築古の中古物件が市場の主流
ハワイ不動産市場において、新しく開発がしにくい環境もあり、主流は中古物件となります。ただし日本とは異なり、ハワイでは築年数によって価値は大きく変動しません。
むしろ市場に出ている多くの物件が築古物件ですから、内部のリノベーションや立地といった方が価値に影響を与えます。
（3）修繕費や管理費が高い
築古の物件が多いということは、その分建物の老朽化も進んでいるということになり、建物全体の修繕費なども含まれる管理費は高くつきやすいです。
また、老朽化によりなんらかの問題が発生し、修理が必要になることがあります。日本に比べて物流が弱く、人材も少ないため、日本よりも多くの時間と費用がかかることがままあります。
2. バケーションレンタルの規制強化
年間を通して観光客が訪れるハワイにおいて、バケーションレンタルでの運用はメリットとなりますが、現在このバケーションレンタルに関しては規制が強化されています。
短期貸出（Short Term Rental）が可能なコンドミニアムは限られており、それ以外は現在最短30日からの貸出となっています。短期貸出が許可されていない物件で1日単位での貸出をおこなった場合、1泊あたり$10,000といった高額な罰金が課せられています。特に昨年2022年秋ごろから摘発が強化されています。
また、この最低30日以上からの貸出というのも現在90日に変更する法案が可決されました。しかしこの法案は連邦政府から差し止めされており、今後どのようになるか不透明です。
3. 節税効果の減少
2020年に日本国内の税制変更があり、個人名義においての海外不動産による減価償却の計上が出来なくなりました。ただし、法人名義であれば引き続き計上可能なため、節税効果を持つことは可能です。
4. 為替によるリスク
昨年の突然の円安は記憶に残っているかと思います。海外不動産投資において、どうしても影響を受けてしまうのが為替市場です。
円安のタイミングで$500,000の物件を購入した場合、$1=100円から120円にあがると為替だけで500万円もの差額が発生します。融資をどこからどの通貨建てで借り入れるかなども購入後に為替の影響を受けるため、為替相場は常に注意を払っておく必要があります。
４つのリスク対処方法でハワイ不動産投資に進もう
ハワイ不動産投資のデメリット・リスクをご案内しましたが、それぞれ対処を行えば影響を最低限に抑えることが可能です。4つ順にご紹介していきます。
1. 投資目的を明確にする
まず利回りが低めであるという点ですが、それ以外の点に注目して投資目的を明確にすることが対処法です。
利回りが低いとはいえ、インカムゲインを目的とするのであれば短期運用ができるバケーションレンタル可能物件を購入する、利回りを求めずにキャピタルゲイン狙いで新築コンドミニアムを購入するなど、投資目的を明確にし、利回りが低い部分をどのようにカバーをするか検討することが大切です。
そして出口戦略まで考え、最終的にトータルで見て収益をあげる運用ができれば利回りの低さは問題にはなりません。
2. バケーションレンタル運用なら短期貸出可能な物件を選ぶ
バケーションレンタルの規制が強化されている点ですが、これはあくまで規制を強化しているのであって、バケーションレンタルそのものを「禁止」しているわけではありません。
ですので、法規制に則り、バケーションレンタルが許可されている物件を購入して運用をすれば問題ありません。
特に観光客による多くの利用が見込まれる1日単位での貸出が許可されているコンドミニアムは少ないため、現在売買が活発になっています。
現地の生きた情報を手にいれることができる不動産エージェントと共に、しっかりと許可されているか確認をとりながら選ぶことで対処が可能です。
3. 法人であれば引き続き節税効果は高い
個人においての節税効果はなくなったものの、引き続き法人においては減価償却の計上が可能です。そのため、購入時の名義を法人にするなどの対応で節税効果を得ることができます。
日本の建物の法定耐用年数が適用されるため、コンクリート造の1970年代に建てられたコンドミニアムであれば、法定耐用年数49年を経過しているため、9年で計上することができ、節税効果が高くなります。詳しくは日本とハワイ両方の税理士資格を持っている専門家に相談をするとよいでしょう。
4. 購入・売却のタイミングと為替をしっかり見る
為替市場の動きはコントロールしようがないですが、購入のタイミング、売却のタイミングをしっかりと為替市場の動きに注目しながら検討することは誰にでもできることです。
一度ドル資産を形成し、不動産を売却した後もドルのまま保有することで、その後為替の問題も大きく影響しにくくなるため、最初の投資が重要となります。
ハワイ不動産投資で扱われる4つの主な物件タイプ
ここまでハワイ不動産投資におけるメリットとデメリット、そして対処法についてご紹介しました。
ここからは実際にハワイで不動産投資を行う場合、どのような物件タイプがあるのかをご紹介します。
1. コンドミニアム
ハワイでの不動産投資の王道といえばコンドミニアムの区分所有です。
コンドミニアムとは日本でいうマンションといった集合住宅のことです。
バケーションレンタル運用や在住者向けの長期貸出運用、キャピタルゲイン狙いの新築コンドミニアム購入というように、運用方法の選択肢も多く、手を出しやすい分野となります。
エリアもワイキキやアラモアナ、カカアコにダウンタウンといった遊びでホノルルに来たことがある人には身近なエリアに多いのも特徴です。
2. 一戸建て・タウンハウス
こちらはワイキキなどの観光地エリア外、在住者の長期賃貸での運用を目的とした際に合う物件タイプです。
タウンハウスとは、2階建てなどで横に繋がった物件を、垂直に分けて戸建風になった集合住宅のことを言います。
コオリナやミリラニなど新築でアメニティが揃っているタウンハウスなどは在住者にも人気です。
一戸建てであれば、カハラなどの高級物件がありますが、こちらはセカンドハウスとして利用、後にキャピタルゲイン狙いの場合が多いです。
3. ホテル（タイムシェア）
ホテルの一室を年間の週で割っての所有権とする変わった所有方法なのがタイムシェアです。
こちらは数百万円から購入が可能ではあるものの、利用制限があったりリセールが難しかったりと、投資には難しいと言えるでしょう。
どちらかというとハワイに年1回必ず訪れる際に利用する方には良いかもしれません。
4. 商用不動産
前述のコンドミニアムや戸建などの運用を経験し、さらにワンランク上を検討中の方は、商用不動産があります。
ダウンタウンのオフィスビルやワイキキの商用施設テナント物件、住宅地エリアのアパート運営などが該当します。
こちらに関しては初期費用が高額な点と、市場に出ずオフマーケットで売買交渉が進んでしまうことが多いことから、弊社のように商用不動産の取扱いがある不動産会社と共に検討をすることをおすすめします。
ハワイ不動産投資の成功事例と失敗事例
ハワイ不動産投資を実際にやってみてどうだったのか、体験談ほど参考になる話はありません。
ここでは代表的な成功事例と失敗事例をお伝えします。
成功事例
キャピタルゲイン狙いで新築のコンドミニアムの部屋を購入したAさん。
狙った通り価値があがり、当初の購入金額よりも高値で売却に成功しました。
その売却金額をもとに、さらに新築のコンドミニアムにおいて先行販売で購入しました。
現在その物件も30％近く価値があがり、売却に向けて準備をしており、その売却金額を元手にさらに建設予定のラグジュアリー物件の先行販売を検討中です。
失敗事例
1日からの短期貸出バケーションレンタル運用で中古のコンドミニアムの部屋を購入したBさん。
当初はバケーションレンタル運用でインカムゲインを得られていましたが、突然Bさんの所有するコンドミニアムに関しては最低貸出日数を30日とする法案が可決されてしまい、短期での貸出が出来なくなりました。
長期の貸出となるとその分1泊あたりの料金を下げなければならずインカムゲインは減少してしまいましたが、現在も30日以上のバケーションレンタル運用を続けており、支出をバケーションレンタルによる収入で賄える状態です。
今後また新しい法案が可決されることを恐れ、1日単位での貸出が許可されている物件へ買い直しを検討中です。
＜失敗事例をもっと知りたい方はこちら＞
ハワイ不動産投資の失敗例とはどのようなもの？そこから学ぶ、成功させるための基本3つ
まとめ
ハワイ不動産投資のメリット・デメリットに対処法、そして代表的な体験談をご紹介しました。
ハワイにおいて、不動産投資にはどのようなものがあるのか、事前にしっかりと知識をつけることが大切です。
しかしながら、独学で知識をつけるのも限界があります。
弊社では無料でのご相談も承っておりますので、簡単なご質問でも構いません、ぜひお気軽にご連絡ください。
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