【2023年版】ハワイのコンドミニアムを賢く購入する方法【在住16年不動産のプロが解説】

ハワイの不動産投資が初めての場合、多くの方がコンドミニアムの区分所有からスタートします。

しかしコンドミニアムと言ってもエリアや立地、コンドミニアムそのものの数も多く、無数の選択肢があります。

 

「どれを選べばいいかわからない」方へ、ハワイ在住16年不動産のプロがコンドミニアムの選び方をご紹介します。

ハワイのコンドミニアムとは？

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日本では、コンドミニアムをリゾート地にあるキッチン付きの宿泊施設を示すことが多いですが、ここハワイでは、コンドミニアムとは日本でいうマンションと同じ分譲集合住宅を示します。オアフ島で言えば、ホノルル中心地に多く建設されています。

 

1960〜70年代に、リゾート地化に合わせてワイキキを中心に多くのコンドミニアムが建設されました。同時にワイキキの西隣のアラモアナ地区にもコンドミニアムが建設され、今でもこれらのコンドミニアムは現役で市場に出ています。

 

さらに現在、そのアラモアナ地区と隣のカカアコ地区において、再開発プロジェクトとして新築のコンドミニアムも建設ラッシュを迎えています。

ハワイのコンドミニアムは運用方法で選ぼう

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ハワイのコンドミニアムを投資目的で購入する場合、運用方法によって購入すべきコンドミニアムが異なってきます。ですので、投資目的に合わせて物件を選ぶことが重要となります。

1.賃貸

日本でも一般的な運用方法は、在住者向けの長期賃貸です。

 

賃貸契約をし、良い部屋だと気に入ってもらえたら数年、場合によっては数十年と住んでくれる可能性があり、家賃収入も安定します。長期賃貸に関しては、法規制やオーナー組合のルールも大きく影響しないため、一番自由に物件を選ぶことができます。

 

ただし、在住者向けですので家賃にはシビアになりがちですし、立地はもちろん、車社会のハワイでは駐車場の有無も重要となります。

 

一度入居者が決まれば一番安定した運用となりますが、在住者が好む物件を選ぶ必要があります。

2. バケーションレンタル

観光客や中長期滞在をするビジネスパーソン向けに貸出をするのがバケーションレンタルです。

 

予約サイトを使って自身で運用することも可能ですが、お客様と現地でのやりとりが発生することが多いため、ハワイにある運営会社に運用・管理を任せることが一般的です。

 

ハワイは日系の不動産会社やバケーションレンタル運用会社が多いため、ホテルなどの集客力はないものの比較的安い経費で運用を行うことができます。

 

ただし、このバケーションレンタルに関しては法規制が厳しいため、購入前にどの物件が短期貸出が可能なのか、しっかりと調査をしてから購入する物件を決める必要があります。

1週間でもレンタル出来る物件

ハワイ旅行にきた日本人の平均滞在日数は1週間程度です。その他のエリア・海外からの観光客の場合、10日前後が主流となります。

 

ハワイのコンドミニアムにおけるバケーションレンタルに関する法律上、現在ほとんどのコンドミニアムでの最低貸出日数は30日からです。これらの法律が適用される物件の場合、主流である1週間や10日間といった短い期間での貸出はできない、ということになります。

 

ただし、ワイキキの一部は短期貸出（Short term rental）といって1日単位での貸出が可能なコンドミニアムがあります。もし一般的な観光客をターゲットにした短期貸出で運用を考えている場合、この短期貸出が法規制的に可能な物件を購入しなければなりません。

ホノルル市の短期貸出に関してのサイト：https://www.honolulu.gov/dpp/permitting/short-term-rentals.html

1ヶ月からの貸出可能な物件

短期貸出（Short Term Rental）が可能な物件は数が少なく、限られています。

選択肢が少ない中から選ぶのではなく、最低貸出日数30日以上でも、バケーションレンタルとして運用する方法があります。それは、長期の休暇を楽しむ人や、仕事で中長期の滞在が必要な人、ワーケーションという、リゾート地で自分のペースで仕事をするといった新しい仕事の仕方をする人を対象とした運用です。

 

30日以上であれば、1人予約が入れば、年1/12がすでに埋まったことになります。3ヶ月利用する人であれば、1/4がすでに運用できていることになります。

短期レンタルの方が需要は高いですが、その分サイクルが短く、運用・管理の手間がかかり、都度クリーニングなどの費用もかかりますが、中長期の滞在であれば、運用・管理・クリーニングなどの必要回数が減ることとなり、比較的運用が楽になる、という点があります。

 

短期貸出可能物件以外の全ての物件が30日以上の貸出が出来るわけではなく、コンドミニアムのオーナー組合の規定で最低貸出日数が半年以上のところなどもあるため、こちらの場合もしっかりと物件を調べる必要があります。

日本人オーナーという利点

Airbnbなど大手のバケーションレンタル予約サイトを検索すると、借りられるコンドミニアムは数多く見つかります。日本人旅行者の自由度も広がり、個人で計画を立て、インターネットなどを使って自身で手配をする人も増えました。

 

そのような中、意外とコンドミニアム滞在で注目されるのが「日本人オーナー」であることです。

というのも、日本人が所有者で管理しているお部屋は他よりも快適との声が多いため、日本人観光客に限らず、わざわざ日本人オーナーのお部屋を探す人もいます。

 

アメリカでは室内はそのまま土足ですが、これに抵抗がある方は、逆に土足禁止のお部屋の方が助かりますし、日本人オーナーであれば炊飯器が備え付けられていてポイントが高かったりします。特に日本人観光客向けに運用を考えている場合、かなりの利点となります。

3. ホテルコンド

ハワイのホテルの部屋を購入、そのホテルに貸出や管理・運用を任せるのがホテルコンドもしくはコンドテルと呼ばれるものです。

通常の不動産の区分所有と同じで、部屋の所有権を持つことができます。

ハワイに来てご自身が使うことももちろんでき、使わない期間はホテルの1部屋として運用する、という方法です。夏休みなどのトップシーズンなどでも、事前に予約をしておくことで必ず使えます。

 

プロであるホテルに運用・管理をおまかせ出来るので手間がかかりません。年に数回ハワイに短期間旅行に来て、それ以外は手間なく運用したい人に向いています。

 

ただし、ホテルの部屋として運用するため、内装や置くものなどは固定のルールがあり、自由に部屋を改装などは出来ませんし、私物をおいておくことももちろんできません。

また、ホテルによる運営・管理費が、バケーションレンタル運用に比べると高額になります。

リッツカールトン・レジデンス

ホテルコンドとして有名なのが、ワイキキにあるリッツカールトン・レジデンスです。通常のコンドミニアムと同じように販売されており、購入後にそのまま住むこともできます。実際に自宅として利用している方も少数ながらいます。

ホテルの部屋として貸し出すシステムを利用すれば、自身が利用しない期間はホテルの部屋として運用されます。つまり、5つ星ホテルクラスのメンテナンスもやってもらえるのです。

また、ご自身が利用される際は、ホテルのアメニティやサービスを受けることもできます。

トランプ・インターナショナル

同じくホテルコンドとして有名なのがトランプ・インターナショナルです。こちらも通常のコンドミニアムと同じように販売されており、ご自身の別荘として、それ以外はトランプホテルの部屋としての運用・管理をホテル側に委託が可能です。

リッツカールトンレジデンスもトランプインターナショナルも、ホテルの部屋として運用するとしてもマネージメント費や管理費が高いため、月々の返済を相殺してくれる程度が理想と踏まえておく必要があります。

4. タイムシェア

投資というよりも、ハワイに来た時にご自身で利用することが一番の目的であれば、一番安い価格帯でお部屋が手に入るのがタイムシェアの物件です。

タイムシェアとは、ホテルの部屋を年間52週にわけて、1週間単位で部屋の所有権を購入する方法のことをいいます。

 

通常のホテルの部屋とは異なり、料理器具や食器なども揃ったキッチン、ランドリーなども備わっています。ホテルと同じように清掃などもお願いできますし、ホテルのアメニティ（プールやホテル内スパなど）も利用可能です。

年1回必ずハワイに仕事や遊びで来る人に向いています。

 

通常のコンドミニアムの区分所有が数十万ドルからなのに対し、タイムシェアの場合は数万ドルなので購入しやすいですが、再販（リセール）が難しいというデメリットがあります。

なお、現在は固定の部屋を所有する形ではなく、ポイント制で系列ホテルの中から選べるプログラムが主流となっています。

ヒルトン・グランド・バケーションズ

ハワイのタイムシェアで1番有名なのが「ヒルトン・グランド・バケーションズ・クラブ」です。日本国内ショッピングセンターなど様々なところでキャンペーンをしていますので、見かけたことがある方もいると思います。

1週間単位の所有権購入ではありますが、ポイント制プログラムとなっています。

初回加入時の数百万円で毎年一定のポイントを得られ、それを利用して所有している部屋に泊まることができる仕組みです。

 

そのポイントを利用してオアフ島内にある他のヒルトン系列のホテルに宿泊も可能で、ハワイであればヒルトンビレッジの他、ハワイ島にも宿泊できるホテルがあります。

マリオット・バケーション・クラブ

ハワイのタイムシェアでもうひとつ有名なのがホテルのマリオットグループが提供する「マリオット・バケーション・クラブ」です。

年間のコースを選択し、そのコースで得られるポイントが決まり、そのポイントを利用してマリオット系列のホテルを利用できる、というものです。

初回加入時の数百万円を払ったのち、毎年一定のポイントを得られ、ハワイに限らず世界中のマリオット系列のホテルに利用できます。

 

現在オアフ島で利用出来るマリオット系列のホテルはコオリナ地区にあるマリオット・コオリナ・ビーチ・クラブだけですが、以前ナイキの旗艦店が入っていたワイキキの土地に新しくマリオット系列のホテルが建設される予定です。

ハワイでコンドミニアムを購入するために知っておくべきこと

 

運用方法が決まったら、実際に購入するためのコンドミニアム選びになります。コンドミニアムを購入する際、一番大きな判断基準になるのがやはり価格です。

1.格安のコンドミニアムを購入すべきか？

ハワイのコンドミニアムの値段も、日本同様に大きく幅があります。

ですが、日本で価格が安い物件には何かしらその理由があるもので、それはハワイでも同様です。

 

特にハワイの場合、土地の所有形態の違いによる販売価格の違いが大きいです。

通常の土地所有権付きのフィー・シンプルと、土地借地権付きのリースホールドでは価格が大きく違います。

 

フィー・シンプルとリースホールドが混在しているロイヤルクヒオというワイキキのコンドミニアムで例を出しましょう。ほぼ同じ中層階の1ベッドルームのお部屋で、フィー・シンプル（土地所有権付き）なら$400,000ですが、リースホールド（土地借地権付き）だと$150,000と倍以上の金額差が発生します。

 

リースホールドの場合、初期費用はおさえられますが毎月土地使用料を支払う必要があるため、一概に価格が安いリースホールドの方がお得とは言い難いです。

2. コンドミニアムの値段の中央値

価格の判断基準として、コンドミニアムの成約価格中央値を知っておくと参考になります。

 

こちらの中央値はホノルル不動産協会が定期的にレポートを公開していますので、気になる方はご覧になってみてください。

Honolulu Realtors Association：https://www.hicentral.com/market-press-releases.php

 

2023年3月現在、ホノルル市内ワイキキ最安でフィー・シンプル（土地所有権付き）、1ベッドルームタイプ409スクエアフィート（約38㎡） で$275,000です。スタジオタイプなら同じ広さで$200,000でした。

3. ハワイのコンドミニアムは中古物件が主流

ホノルル中心地にある多くのコンドミニアムは1970年代あたりに作られており、中古物件が市場の主流となっています。土地が限られているために大規模な開発はほぼできず、既存のコンドミニアムで需要をまかなっているため、築年数が高くとも価値にあまり影響はありません。

 

特にワイキキは新しいコンドミニアムは少ないため、バケーションレンタルなどで運用を考えている場合は、中古物件から選ぶことになります。バケーションレンタルとして運用される代表的なコンドミニアムを一部ご紹介します。

ワイキキバニヤン

家族連れのバケーションレンタルで運用するコンドミニアムとして有名なのがワイキキのホノルル動物園寄りにあるワイキキバニヤンです。1979年に竣工された37階建て、2棟にわかれた物件です。

アストングループがホテルとして運営もしており、アストングループにホテルコンドとして運営を委託することも、個別にバケーションレンタルとして運営することも出来ます。

この物件はフィーシンプル（土地所有権付き）とリースホールド（土地借地権付き）双方の物件が混在していますので、購入時は注意が必要です。こちらの物件は特例で1日単位の貸出が可能となっています。

 

住所	201 Ohua St, Honolulu, 96815
竣工年	1979年
階数	37階
価格	1ベッドルームタイプ： $ 200,000〜（リースホールド　借地権付き） $600,000〜（フィー・シンプル　所有権付き） （2023年4月現在の売り物件価格より抜粋）

ロイヤルクヒオ

ロイヤルクヒオはワイキキの中心地にあり、ロイヤルハワイアンセンターまで徒歩5分程度の好立地です。古くからバケーションレンタルで運用されることが多く、ハワイのコンドミニアム滞在で利用されたことがある日本人の方も多いです。

こちらの物件もフィーシンプル（土地所有権付き）とリースホールド（土地借地権付き）双方の物件が混在しています。物件自体は最低貸出日数30日以上からになりますが、NUCといって1日単位での貸出が可能となる許可証を保有している部屋の場合、1日単位での運用も可能です。

 

住所	2240 Kuhio Ave, Honolulu, 96815
竣工年	1976年
階数	38階
価格	1ベッドルーム：$150,000〜（リースホールド　借地権付き） 2ベッドルーム：$270,000〜（リースホールド　借地権付き） （2023年4月現在の売り物件価格より抜粋）

4. 続々と建設されているハワイの高級コンドミニアム

ハワイでは現在、ワイキキと省庁やビジネスの中心地ダウンタウンの間にあるアラモアナ地区とカカアコ地区で、再開発が進められています。このエリアには高級な新築コンドミニアムが続々と竣工しています。

価格は低層階でも$2,000,000超えという高価格帯ではあるものの、人気で購入者が後を立ちません。貸し出しての運用というより、キャピタルゲイン狙いの投資目的の場合が多いですが、注目のラグジュアリーコンドミニアムも一部ご紹介します。

ホクア

2006年に全室オーシャンビューのホノルルを代表する高級コンドミニアムとして竣工したのがホクアです。アラモアナ通り沿いの立地で、目の前がアラモアナビーチパークのため、目の前に他の建物が立って景観が損なわれる可能性がほぼない物件です。

この物件はマックノートン・グループと小林グループが開発しており、この2社はホクアを皮切りに、パークレーンやワンアラモアナと言った2000年代を代表する物件を数多く開発しています。 他の高級コンドミニアムに比べて築年数は経っていますが、いまだ人気が衰えない物件です。

 

住所	1288 Ala Moana Blvd, Honolulu 96814
竣工年	2006年
階数	41階
価格	2ベッドルーム：$2,940,000〜 3ベッドルーム：$3,600,000〜  （2023年4月現在の売り物件価格より抜粋）

パークレーン

2017年に竣工し、一躍ハワイの超高級コンドミニアムの代表格となったのがパークレーンです。こちらもマックノートン・グループと小林グループが手がけた物件です。 アラモアナショッピングセンターと直結しており、世界的な著名人や日本の芸能人も所有していることでも有名です。

目の前にアラモアナビーチパークがあり、視界が開けていてオーシャンビュー、かつ公園のため景観が壊される恐れもないため、他のコンドミニアムと違い低層の8階建てです。 それぞれラナイ（ベランダ）があり、BBQスペースがあります。一部のお部屋には車2台を収納できるガレージがついており、ガレージのドアから直接部屋に入ることができ、コンドミニアムなのに戸建のような利便性があります。

ハワイ不動産に携わっている方であれば、高級コンドミニアムといえばおそらく全員名前を挙げるであろう物件がこのパークレーンなのですが、そのすごさは他の物件と一線を画しています。

 

住所	1488 Ala Moana Blvd, Honolulu, 96814
竣工年	2017年
階数	8階
価格	2ベッドルーム：$5,950,000〜 3ベッドルーム：$8,900,000〜 （2023年4月現在の売り物件価格より抜粋）

ワイエア

2010年からスタートしたカカアコ再開発プロジェクト「ワードビレッジ」において、1番最初に竣工したコンドミニアムがワイエアです。このワイエアはワードビレッジの中でも最高級ランクとされています。

アラモアナ通り沿いで目の前がアラモアナビーチパークのため、ホクア同様に景観が壊される心配がなく、素晴らしいオーシャンビューが楽しめます。特に景観がよい2種類の部屋に関しては、専用のエレベーターも設置されています。 通常の部屋タイプ（1bed/2bed/3bed)の他、タウンハウス（1ユニットで2階建てになっている）もあります。

アメニティーに関しては、先述のアナハと比べると種類数は少ないものの、プールは全面インフィニティプールとなっており、カバナなども多く落ち着いたホテル並みのデザインとなっています。

 

住所	1118 Ala Moana Blvd, Honolulu, 96814
竣工年	2016年
階数	36階
価格	1ベッドルーム：$2,099,000〜 2ベッドルーム：$2,500,000〜 3ベッドルーム：$5,000,000〜 （2023年4月現在の売り物件価格より抜粋）

まとめ

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ハワイでコンドミニアムを購入する場合は、まず運用方法を決めてから物件選びをすることが重要です。その運用方法に合わせて、購入するコンドミニアムを決めましょう。

 

特にバケーションレンタルは法規制も複雑なため、最新情報が常に入るハワイ現地の不動産会社に相談をすることが大切です。

 

弊社では無料相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。