ハワイ不動産投資の失敗例とはどのようなもの？そこから学ぶ、成功させるための基本3つ

不動産投資をしている方、これからしようとしている方にとって憧れである、南の楽園ハワイでの不動産投資。

ハワイそのものの人気と長らく右肩あがりのハワイ不動産市場動向により、不動産投資を成功させた方も多いですが、反対に失敗をしてしまった方も少なからずいらっしゃいます。

「ハワイで不動産投資をしてみたいけれど不安」

そう思われている方に、今回はハワイ不動産投資でよく見かける失敗パターン5つをご紹介しながらその対処法、そしてそこから学ぶ成功させるための基本ステップ3つを、ハワイ不動産業界に16年以上在籍する弊社編集部がお伝えします。

ハワイ不動産投資における失敗とは？

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ハワイであろうと日本国内であろうと、「不動産投資」という資産運用の内容は変わりません。

「不動産投資における失敗」とは、不動産購入額や月々の出費の総額に対して売却後トータルで見て赤字であることと言えます。

一時的な赤字は失敗とは言えず、あくまで不動産購入から出口戦略を取った後、運用後に全体で捉えて考えるものです。

不動産投資は株などと違い短期間で利益を出せるものではない点を念頭において置く必要があります。

その点で言いますと、今回ご紹介する失敗例は完全に損をしたというものではなく、見切りをつけて物件の買い替えなどを行って運用を変えていった方々もいますので、最終的には「失敗」にならずに成功へ導けた方もいらっしゃいます。

ハワイ不動産投資の5つの失敗パターン

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今回、ハワイでの不動産投資において、よく見聞きする失敗のパターンを5つに分けました。

日本では聞いたことがないような、アメリカ、ハワイ独自のものもあります。

1. 物件の劣化に気づけなかった

ハワイは島であり、独自の生態系もあることから環境保全が推進されています。

そのため、元々狭い土地の中に開発禁止の保全地区も広く、人が住むための土地はハワイ全体でたったの約5％という、圧倒的な少なさとなっています。

限られた土地の中、オアフ島では1970年代に開発が進み、多くのコンドミニアムが竣工しました。

新たに開発出来る土地の用意も難しいため、築50年を越える物件が今でも現役です。

市場に出ている物件もほとんどが中古物件なのです。特にワイキキは古い物件が多く、建物自体が劣化してしまうのは致し方ない部分があります。

この建物自体の劣化を見抜けなかったことが原因で修理のため費用が嵩んでしまった、日本よりも工事や人件費でコストがかかる点からも、想像していたよりも費用がかかってしまった、というのが1つ目の失敗パターンです。

2. 入居者がぜんぜん決まらない

アメリカは日本よりも地域による治安の良し悪しがはっきり分かれています。その治安の良し悪しによって価格や家賃の相場が大きく変動します。

安い物件を購入したら治安の悪いエリアで入居者がなかなか決まらないというパターンがあります。

 

また、リノベーションされた物件や新築物件を購入、ローンなどと合わせてマイナスにならないよう家賃設定をしたところ相場より割高となってしまい入居者が決まらない、というパターンもあります。

長期的に貸出をすることで運用を考えている場合、入居者が決まらなくては赤字になり続けてしまう、という失敗パターンです。

3. 法規制の確認を怠った

他の地域と違い、ハワイならではの不動産運用と言えるのがバケーションレンタルでの運用です。

通常のお部屋を観光客などに貸し出すビジネス、いわゆる民泊で、Airbnbなどのサイトを通して貸出を行います。

日本でも一時期問題となったこの民泊、ハワイも例外ではなく、バケーションレンタルに関する法規制があります。

この法規制を知らずにバケーションレンタルで運用してしまい、途中で禁止物件と発覚して運用方法を変えることになったというパターンがあります。

4. リースホールドによる出口戦略の失敗

ハワイの不動産には、Fee Simple（フィー・シンプル）という土地所有権付の物件と、Leasehold（リースホールド）という土地借地権付きの物件の2種類があります。

リースホールドの場合、物件自体の購入額となるため、フィー・シンプルの物件と比べて圧倒的に販売価格が安く見えます。

 

しかしながら、リースホールドは借地権付きなので、土地使用料を毎月支払う必要があるため、トータルで考えた時に支出が多くなり、最終的にマイナスとなってしまうことがあるので注意が必要です。このリースホールドの物件特有の失敗パターンがあります。

5. 売却先が決まらない

アメリカには日本にはない独自の所有形態があります。その一つがCo-op（コープ）と呼ばれるもの。コープの場合、物件購入＝所有権を登記するのではなく、その物件全体を保有している団体からそのお部屋の占有権となる持分を購入する、という形になります。株式会社の株を保有しているようなものです。

あまり物件数的には多くはないものの、人気のダイヤモンドヘッド麓のゴールドコーストと呼ばれるエリアに多いため、日本人オーナーが売却時に苦労するケースがあります。

ハワイ不動産投資での失敗実例

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これまで５つの失敗パターンをお伝えしました。

次は実際に弊社スタッフが見聞きした失敗の実例をご紹介していきます。

1. 修繕費が嵩んでしまったAさん

バケーションレンタル運用を目的として、コンドミニアムの1室を購入したAさん。

いざ運用を始めたところ、水漏れが多発してしまったそうです。ハワイの物件は日本の物件に比べて水道管のパイプが細く、更に老朽化が進んでいるため水漏れはよく聞く話です。

しかしながらAさんの物件の水漏れはひどく、階下にまで水漏れ被害が拡大。階下のお部屋の弁償をすることになってしまいました。

更に水漏れそのものの問題は、壁を壊しての大掛かりな修理が必要となったそうです。

Aさんは入るべき保険に入り忘れてしまっており、全額負担をすることに。しかも工事中はバケーションレンタルとして運用できないため、収入もなくなることになってしまいました。

工事後は無事に運用を再開できたそうです。

2. 家賃値下げで赤字となったBさん

ハワイでは数少ない新築のコンドミニアムを購入したBさん。

購入価格や月々のローン返済を賄える家賃設定にして入居者を募集しましたが周辺の価格帯より割高、更に同じコンドミニアムの他部屋よりも割高な設定となっており、入居者がまったく決まりませんでした。入居がない間マイナスが続いてしまうため、結局は家賃を予定より下げて入居者を獲得しました。

運用中は月々マイナスが出てしまっていましたが、早々に見切りをつけて売却しました。新築だったことと人気が出始めていた物件だったため、最終的にはマイナスにはならず別の物件を購入出来ました。

3. バケーションレンタル運用ができなかったCさん

バケーションレンタルで運用していたという部屋を購入したCさん。

これまで運用していたために家具など内装もきちんと揃っており、そのまま運用開始が出来る状態でした。

ところが、1日単位での短期貸出が許可されていないコンドミニアムで、最低貸出日数が30日しか出来ないコンドミニアムでした。長期滞在の観光客の獲得は難しく、結局在住者向けの長期貸出の運用方法に舵を切りました。

4. 借地権更新問題のため割安で売却となったDさん

最初の購入価格が安いため、リースホールドの物件を購入したDさん。

借地権の残存年数を確認して購入、更新時期前の5年保有で売却を予定していました。

ところが、売却予定年数を迎える前に借地権が次回更新されないのではないか、という噂が立ってしまい、価格が暴落し始めました。早々に手放した方がいいと判断して売り出すも、まったく決まらず結局投げ売り価格での売却となりました。

5. コープという所有形態でなかなか売れなかったEさん

ダイヤモンドヘッド麓の所有形態コープの物件を購入したEさん。

数年運用した後、売却を開始しました。立地も景色も良い物件だったので、販売開始と共に続々と購入希望者が現れました。しかしコープの場合、建物を保有している団体が購入者を審査する仕組みがあり、その審査が厳しく承認を得られない購入者が続出。

半年もあれば売れると考えていたものの、結局1年以上も売却に時間がかかりました。

ハワイ不動産投資の失敗パターン5つに対する対処法

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ここまでご紹介した失敗パターンですが、どのような対策を取れば避けることが出来たのでしょうか。

それぞれの失敗パターンに合わせて対処法をご紹介します。

1. インスペクションをしっかり行う

失敗パターン1の物件の劣化は購入前にどのように対処すれば良いでしょうか。

ハワイでは、物件購入のプロセスの中にインスペクションとよばれる物件査定の過程が組み込まれています。

このインスペクションでしっかりと物件の状態をチェックすることで避けることが出来ます。

なお、このインスペクションは売主側が費用負担・手配をします。

審査結果を書類で受け取ることになりますが、気になる点などしっかりと売主側に確認をとる必要があります。

水漏れはハワイではよく発生するので、これまでの水漏れ事故の発生履歴なども問い合わせるといいでしょう。

2. 周辺の入居状況を確認

失敗パターン２への対処ですが、在住者への貸出を予定しているのならば、物件購入前に大手の賃貸サイトなどで購入希望の物件と同じコンドミニアムはもちろん、周辺のコンドミニアムの貸出価格をチェックすることが必要です。

同じコンドミニアム内で同じ部屋タイプの貸出価格を参考にして、運営費用などの概算を建てた方が懸命です。

その他、治安面でいうとアメリカでは過去の事件発生箇所がわかるサイトがありますので、周辺の情報を見てみることで治安が良いか悪いかもある程度予測が可能です。

また、2ベッドルームなどの家族向けのお部屋を運用予定であれば、性犯罪者の居住がわかるサイトもあるので、参考にすると良いでしょう。

3. 最新の法規制を確認

バケーションレンタルにおける法規制は年々厳しくなっています。

1日単位の貸出での運用を考えている場合、特に注意が必要です。

オアフ島ではもともと土地利用区分によって1日単位でのバケーションレンタル可能な物件が限られています。一部例外はありますが、ほとんどがワイキキに密集しています。

それ以外のアラモアナなどのエリアの場合、短期貸出は最低30日以上からとなっており、更に現在その30日を90日に拡大する法案が可決されています。（2023年1月現在、連邦裁判所から差しどめされているため、まだ施行されていませんが今後どうなるか不透明です）

法規制に従わずバケーションレンタルを運営していることが発覚した場合、1泊あたり＄10,000という高額な罰金が設定されており、昨年から摘発が強化されています。

 

ハワイ州政府によるこの法規制以外にも、コンドミニアムのオーナー組合によって最低貸出日数が決められている場合もあるため、注意が必要です。

バケーションレンタルでの運用を考えているならば、購入予定のコンドミニアムが本当に貸出可能なのかしっかりと調べる必要があります。1日単位での貸出が可能な物件であれば、Short Term Rental disclosure form という書類をもらえるはずなので売主側に確認をしましょう。

4. 土地権利の違いについてしっかり学ぶ

4つ目の失敗パターンでお伝えした通り、ハワイにはフィー・シンプルとリースホールドという2種類の土地所有権に関する分類があります。

初期投資の不動産購入価格が安くなるとはいえ、月々の土地利用料がいくらなのか、それに対して収入は見込めるかなど、しっかりと概算を出しておく必要があります。

 

日本では借地権において借り手側への保護が手厚いですが、アメリカでは貸し手側に主導権があります。そのため、貸し手側が借地の更新をしないと決めた場合、なんの補償もないまま明け渡さなければいけなくなる場合があります。

このリスクがあるため、リースホールドの物件はアメリカ人にはあまり人気がありません。その分、買い手が見つかりにくいという特徴もある点も考慮する必要があります。

 

基本的には借地権の残存数が多く残っており、短期間の運用で出口戦略を建てている場合でない限り、あまりお勧めは出来ません。

5. 所有形態をしっかり学ぶ

最後の失敗パターンである所有形態に関しては、日本とハワイで異なる部分が多いです。

失敗例のようにコープという特殊な所有形態によって売却に歯止めがかかってしまう場合があります。

また、所有者が亡くなった場合、家族に相続する上での名義変更にも注意が必要です。

 

アメリカでは、遺言書の有無にかかわらず、資産を相続する際にプロベイトという手続きが必要になる場合があります。アメリカの裁判所での手続きで、1年以上かかります。

 

日本とは異なるアメリカの所有形態や名義ですが、それぞれメリットとデメリットがあり、投資目的や運用方法によってどれが最適か選ぶことが大切です。そのためにはどのような種類があるのか学ぶこと、そして相談出来る専門家を雇うことも必要です。

ハワイでの不動産投資を失敗せず成功させるための3STEP

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ハワイ不動産に憧れを抱く方は多く、今まさにこの記事を読んでいる方もその1人のはずです。

ここまで読んで不安になった方もいるとは思いますが、その反面成功させている人がいるのも事実。

失敗例を知ることで、対処法がわかり、成功へステップアップしていくことが出来ます。

失敗ではなく、成功へ導くための基本3ステップをご紹介します。

1. 投資目的をしっかりと定める

不動産投資と言っても、セカンドハウスとして利用したいのか、インカムゲインで堅実に投資したいのか、キャピタルゲインを狙うのか、節税効果を目的とするのか、様々な目的が考えられます。

自身がどの目的を持っているのか、まずは明確にすることが大切です。そして、その投資目的を達成するために、どのような運用方法が最適かしっかりと定めます。

なぜなら、目的・運用方法によって購入すべき物件が異なってくるからです。

 

例えば、インカムゲイン目的でバケーションレンタル運用を取るのであれば、バケーションレンタルとしての運用が可能な物件なのか、法律的に問題ないのかなどの事前確認をすることがおのずとわかります。ハワイの場合、バケーションレンタル可能な物件に限りがあるため、すでに選択肢が絞られた状態となるのです。

 

同じインカムゲイン目的でも、在住者向けの長期貸出運用をする場合、空室リスクを抑えるために入居者に好まれる物件はどのようなものか、という視点を持って物件探しが出来るようになります。

2. ハワイの不動産についてきちんと学ぶ

ハワイ不動産投資を行う人は、多くの場合すでに日本国内で不動産投資をしている方も多いと思います。ただし、所変わればこれまでの知識や常識は通用しません。特にハワイは土地柄独自の文化や慣習があり、アメリカ本土と比べても不動産にさえ特徴的なことが多いと思います。

 

例えばバケーションレンタルの法規制や、歴史的に1970年代に建てられたコンドミニアムが多いことなどが挙げられます。

フィー・シンプルやリースホールドといった土地所有権に関する分類や所有形態、相続の方法など、日本での知識ではまかなえない違いが数多くあります。

 

まずはしっかりとハワイの不動産について学ぶこと。これが大切です。今読んでくださっている方のように、インターネットで情報収集をするのも可能です。ただ、インターネットでの情報は常に最新という訳ではないので、現地で実際に働いているエージェントに疑問に思ったことをしっかり聞き学んでいくことも大切です。

3. 出口戦略までの計画をしっかり立てる

あたり前ではありますが、いくらで購入し、何年保有して運用し、最後はどのような出口戦略を立てるか、不動産投資全体での流れを計画することが重要です。

 

もちろん計画通りに進むことはあまりないのが投資というものですが、計画をした際の数字があれば判断基準となり、実際の運用時の数字と比較することで調整をしながら進めることができます。もし仮に計画から大幅にズレているのであれば、早々に売却して被害を最小限に抑えるよう舵きりもしやすくなります。

まとめ

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ハワイ不動産投資も日本の不動産投資と同じように、しっかりと目的を定め、運用から出口戦略まで計画を立てることが基本となります。

その上で、日本とは異なるアメリカ・ハワイ独自の部分をしっかりと学んで知っていくことが大切です。

 

しかしながら、自分で情報を収集して学んでいくことは大きな労力と時間がかかります。

なので、実際にハワイ不動産投資を行っている人のお話を聞くことや、ハワイ不動産のプロであるハワイ不動産を取り扱う会社やエージェントに相談することも有益です。

 

弊社では無料相談を随時受け付けております。

まずはしっかりと計画を練る、そしてハワイ不動産について学ぶことで不動産投資成功へと進んでいきましょう。